賃貸経営の今後の未来は？
賃貸経営をされているオーナー様の多くは、今後の賃貸経営に不安を感じており、その不安は、空室リスクや家賃の下落、物件の老朽化とそれによる大規模修繕にかかるコストなどさまざまです。借り手から考えると、家賃や立地などの他に築浅であることや設備の新しさも物件選びのポイントとなりますから、賃貸経営は年数を経ていくにつれて必然的にリスクが増えるものだと言えます。
また、入居率が問題なければそれでよしというわけではなく、入居者の家賃滞納や室内の汚損、入居者同士のトラブルなどが起こるため、日々の賃貸経営は苦労が絶えません。賃貸経営は打出の小槌ではなく、しっかり管理していかないと大きな損をしてしまう危険性もはらんでいるのです。すなわち、賃貸経営の未来は決して明るいものではありません。
賃貸物件の売却について
- 赤字続きでいっそのこと売却しようか悩んでいる
- 赤字が続いてもこのまま賃貸経営を続けたほうがいいのかわからない
- 物件を売却したいが、購入時よりも安くなるので損してしまう
上記のように賃貸物件を売却しようかお悩みの方は、一度賃貸経営を始めた頃を振り返ってみることをおすすめします。そもそも何のために、賃貸経営を始めたのでしょうか。その目的を果たしているなら、無理に賃貸経営を続ける必要はありませんし、まだまだ目的を果たすために必要であるなら、経営を続けていくという選択もよいでしょう。
賃貸物件の売却は、一つの手段です。物件を売却すべきか、賃貸経営を続けるべきか。判断に迷う場合は一度当社までご相談ください。オーナー様のご希望や経営状況をお伺いした上で総合的に考えてもっともよい解決策をお伝えします。
賃貸物件を売りに出す2つの方法
賃貸中の物件を売りに出すことは可能です。「賃貸中のまま売却する方法」と、「入居者に退去してもらい空き家にして売却する方法」です。
投資用として売却するか、居住用として売却するか
賃貸中のまま売却する方法は、いわゆる「オーナーチェンジ」です。買主は自分が住むのではなく投資用物件として購入します。すでに入居者のいる賃貸物件を購入するため、購入した直後から賃料が得られるというメリットがあります。
一方、入居者に退去してもらい空き家にして売却する方法は、投資用物件として売り出すよりも買主が見つかりやすくなると言われています。なぜなら、物件の購入希望者の多くは、自分が住むための家を探しており、ニーズが圧倒的に多いからです。
居住用として売却したほうが高値がつきやすい
投資用物件と居住用物件では、売却額の査定方法が大きく変わります。それは売却価格にも大きく影響し、結果的に居住用物件のほうが高く売却することができます。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 投資用物件 | 居住用物件 | |
|---|---|---|
| 査定方法 | 収益還元法 | 取引事例比較法 |
| 査定方法の概要 | 物件が将来生み出す収益予測に基づき、売却価格を決定する方法です。高い賃料で借主が見つかる物件は高く評価されますが、低い賃料しかとれない物件は評価が下がります。 | 近隣の過去の取引価格をもとに、物件の立地や設備、周辺環境などを総合的に判断した上で売却価格を決定する方法です。 |
投資用物件を売却する際の注意点
投資用物件として売却することを検討している場合、いくつか注意しておきたいことがあります。
内見が難しい
賃貸中の入居者がいる場合、原則内見することはできません。そのため、買主は建物を図面や写真、外観などを確認して、物件の購入を判断しなければなりません。買主に物件の魅力を伝えるのが難しく、思うように売却活動が進まない可能性があります。
故障や不具合時の補償の取り決めをしておく
売却後に、居室の設備の故障が発覚した場合、その修理費用は売主と買主のどちらが負担するかでトラブルになるケースがあります。付帯設備の状況や故障した際の責任の範囲について、あらかじめ明確に取り決めておきましょう。
売却理由を明確に説明できるようにする
投資用物件の購入を検討する買主が気になるのは、「なぜこの物件を手放すのか」ということです。入居者とのトラブルがあるのではないかなど勘ぐってしまう買主もいるでしょう。買主の不安を払拭するためにも、なぜ売却するのかを明確に答えられるようにしておきましょう。
売却に適したタイミングとは？
賃貸物件の売却するタイミングは、購入金額よりも売却金額が高くなった時がベストです。売却時に得られる利益が、購入金額を上回るかどうかを見極めて売却時期を決めます。一般的に物件価格は一度下がるとそのままずるずる下降していきますので、下がり時なら早めの売却を検討しましょう。
不動産の市場動向を見極めるのは、非常に難しいものです。なぜなら地価や不動産価値は日々小刻みに変動していき、後々になって全体の変動を振り返った時に、値の上がり下がりを確認することができるからです。とはいえ、不動産市場の適切な情報を得て精度の高い予測を立てていくことで、売り時を見極めることはできます。
売却時のタイミングを見極めるポイント
- 5年後、10年後、物件周囲の環境がどのように変化していくか予測しましょう。開発途上のエリアなら、将来的に不動産価値が上昇する可能性があります。
- 築20年以内の物件は比較的高値で売りやすくなります。より高く売却したいなら、「築20年以内」で売却したほうがいいでしょう。
投資用物件を売却する前に知っておきたいポイント
投資家である買主が求めるのは、「利益をもたらす物件」です。いかに利益が獲得できるのか、物件にどんな価値があるのか、ということを売主様はしっかりアピールできるよう準備しておきましょう。また、所有する物件に不備や不具合がないか確認し、必要な場合にはリフォーム・修繕をしておきましょう。
当社では、独自の不動産の人脈を活かして、住宅診断（ホームインスペクション）やリフォームなどのご提案も可能です。賃貸物件のスムーズな売却のためのさまざまな提案を行っていますので、ぜひ当社にご相談ください。
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当社代表は松山出身であり、長年地元密着で不動産取引をサポートしてまいりました。そのため、地域の不動産情報や特性、市場動向を熟知しており、その不動産に合った売るタイミングや売却活動の仕方などをアドバイス・ご提案することが可能です。賃貸管理のご相談も受け付けていますので、賃貸物件に関するお悩みはまとめて当社にお任せください。
