共有名義の不動産を売却しようとした際に、共有者の一人が認知症になってしまい、手続きが進められなくなるケースは少なくありません。
認知症によって意思能力が問われる状況になると、不動産売買のような法的に重要な契約行為が、想定外の困難に直面することがあります。
しかし、諦める必要はありません。
共有名義不動産であっても、状況に応じた適切な方法を選択することで、売却を進めることが可能です。
共有名義不動産は認知症で売却できないのか
意思能力ない場合は契約無効
不動産の売買契約は、当事者がその内容を理解し、自らの意思で判断できる「意思能力」を有していることが大前提となります。
意思能力とは、自身の行為の結果を正しく認識し、判断できる精神的な能力を指します。
認知症が進行し、この意思能力がないと判断された場合、その方が関与した法律行為、例えば売買契約は法的に無効となります。
意思能力の有無は、取引の段階で専門家が判断することもあれば、後になって裁判で争われることもありますが、無効と判断されれば、売買そのものが成立しなかったことになります。
全体売却は共有者全員の同意が必要
共有名義の不動産全体を売却するには、原則として全ての共有者の合意が不可欠です。
これは、民法で共有物の変更（売却など）には他の共有者の同意が必要と定められているためです。
しかし、共有者の一人が認知症で意思能力を失っている場合、その方から正式な同意を得ることは極めて困難になります。
たとえ、本人の印鑑を使った委任状があったとしても、その委任状を作成した時点での意思能力が問われるため、後になって契約自体が無効と判断されるリスクも存在します。
このため、認知症の共有者がいると、不動産全体の売却は難航することが多いのです。
認知症の共有名義者がいても不動産を売却する方法
成年後見制度で不動産全体を売却
共有者の一人が認知症で意思能力を失ってしまった場合、不動産全体を売却するための方法として「成年後見制度」の利用が考えられます。
この制度は、判断能力が不十分な方を法律的に支援するもので、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が、本人の代わりに法律行為を行うことができます。
成年後見人が選任されれば、その成年後見人が認知症の共有者の法定代理人として、他の共有者と共に不動産全体の売却に同意することが可能になります。
ただし、成年後見人の選任には家庭裁判所での手続きが必要であり、時間と手間がかかります。
また、成年後見人が居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要となるなど、一定の制約や注意点があります。
自分の共有持分のみを売却
不動産全体を売却するのが難しい場合、あるいはより迅速に共有関係を解消したい場合には、「ご自身の共有持分のみを売却する」という方法があります。
共有持分は、共有者全員の同意なしに、所有者自身の意思だけで売却することが可能です。
この方法であれば、認知症の共有者から同意を得る必要がなく、成年後見制度のような複雑な手続きを待つ必要もありません。
共有持分の売却は、一般の買主を見つけるのが難しい場合もありますが、共有持分を専門に買い取る不動産業者に相談することで、比較的スムーズに現金化できる可能性があります。
まとめ
共有名義の不動産において、共有者の一人が認知症を患ってしまった場合、意思能力の有無や全員の同意という壁から、不動産全体の売却は一般的に困難になります。
しかし、成年後見制度を利用して売却を進める方法や、ご自身の共有持分のみを売却して共有関係から離脱する方法があります。
成年後見制度の利用は時間と手間がかかるため、早期に共有関係を解消したい場合は、持分のみの売却も有力な選択肢となります。
いずれの場合も、専門家への相談が解決への近道となるでしょう。
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