【松山市版】相続した実家・空き家を活用した事例

相談物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの50代、K様です。
お父様が亡くなり、松山市萱町にあるご実家を相続されました。
K様は東京でお仕事をされており、松山に戻る予定はありません。
しかし、ご実家は生まれ育った思い出のある家であり、「すぐに手放すのは忍びない」という気持ちがありました。
とはいえ、築58年と老朽化が進んでおり、そのまま貸すことも難しく、遠方のため定期的な管理もできません。
固定資産税だけを払い続ける状態に不安を感じ、「売却以外に何か良い活用方法はないか」と、帰省のタイミングで不動産会社へ相談することにしました。

K様は松山市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

• 空き家の活用や土地活用方法に関する記事が掲載されている
• 遠方に住む相続人からの相談にも対応している

上記2点が決め手となったT-コンサルティングへ相談することにしました。

弊社はまず現地を調査し、K様のご実家が「城北エリアの住宅密集地にあり、周辺に大学や事業所が多い一方、月極駐車場が慢性的に不足している」立地であること、建物を解体後に駐車場として貸し出すと、将来土地を売却する際に『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除』が適用できなくなる点もご説明しました。

そのうえで、建物の老朽化が進んでいることも踏まえ、「解体して月極駐車場として活用する」というご提案をしました。

1.駐車場活用に向いている土地の特徴

空き家を解体して駐車場にする活用方法は、初期費用が比較的少なく、更地に戻しやすいため「暫定活用」としても有効です。
以下のような土地は駐車場活用に向いています。

【注意】住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる
建物を解体して駐車場にすると、土地の固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」が適用されなくなり、税額が上がります(最大で約6倍)。
そのため、「駐車場の賃料収入で、増える税負担と初期費用を回収できるか」を事前に試算することが重要です。

相談物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は松山市にお住まいの60代、M様です。
お母様が亡くなり、三津浜エリアにある築67年のご実家(古民家)を相続されました。
M様はご自宅が別にあるため住む予定はありませんが、代々受け継がれてきた家であり、「できれば解体せずに残したい」という強いご希望がありました。
一方で、空き家のまま置いておけば老朽化が進む一方です。
M様は、三津浜エリアで近年、古い建物を改装したカフェや雑貨店が増えていることを思い出し、「うちの実家も、お店として借りてくれる人がいるのではないか」と考え、不動産会社に相談することにしました。

M様は松山市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

• 築古物件や空き家の活用事例が多数掲載されており、経験が豊富そう

と感じたT-コンサルティングに問い合わせてみることにしました。

M様からご実家を「貸店舗として活用できないか」とご相談いただきました。
M様のご実家は「柱や梁がしっかりしており、古民家ならではの趣がある」こと、また三津浜エリアは古い建物をリノベーションした店舗が点在し、開業希望者からの引き合いが期待できるエリアであることが確認できました。
そのうえで、「店舗用物件として、現状のまま貸す」際のポイントをご説明しました。

1.古民家を店舗用物件として貸す際のポイント

古民家を店舗として貸し出す場合、以下のポイントを押さえることが大切です。

• ① 「現状貸し(DIY型賃貸借)」を検討する
  貸主が多額のリフォーム費用をかけるのではなく、「改装は借主が自己負担で行う」条件で貸す方法です。店舗の内装は業種によって大きく異なるため、開業希望者にとってもむしろ好条件になります。
• ② 用途地域・建物の法規制を確認する
  店舗として使用できるかどうかは、用途地域や建物の規模によって異なります。飲食店の場合は保健所の営業許可に関わる設備要件もあるため、事前の確認が必要です。
• ③ 定期借家契約でリスクを抑える
  契約期間を定めた「定期借家契約」にすることで、期間満了後に建物の状態や活用方針を見直すことができ、貸主のリスクを抑えられます。
• ④ 建物の状態を書面で整理し、正確に伝える
  築年数の古い建物は、雨漏りや傾きなどの状態を事前に整理し、借主へ正確に伝えることで、入居後のトラブルを防げます。
• ⑤固定資産税の変化を確認する
  住宅を店舗として貸すと、土地の『住宅用地の特例』が適用されなくなり固定資産税が上がるため、賃料収入と税負担のバランスを事前に確認します。

相談物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの50代、S様です。
お母様が亡くなり、松山市桑原にあるご実家を相続されました。
S様は広島にご自宅があるため移り住む予定はなく、当初は売却を考えていました。
しかし、松山にはお墓や親戚があり、年に数回は帰省しています。
これまではお母様のご自宅に泊まっていましたが、売却するとその拠点がなくなってしまいます。
売却して現金化すべきか、それとも帰省用の拠点として残すべきか、維持費の負担も気になり、判断がつかなかったS様は、不動産会社に相談することにしました。

S様はご実家のある松山市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で

• 松山市の相続不動産に関する「保有か売却か」の相談事例が多数掲載されている
• 松山市内の取引件数も多く実績が豊富なので、査定だけでなく、活用も含めた選択肢を提案してくれそう

上記2点が決め手となったT-コンサルティングに相談することにしました。

弊社はまず、S様のご実家の査定と建物調査を行いました。
そのうえで、「売却した場合の手取り額の目安」と「セカンドハウスとして保有した場合にかかる費用」の両方を提示し、比較して判断していただくことにしました。

1.セカンドハウスとして保有する場合の判断ポイント

【ポイント】人が定期的に使う家は傷みにくい
空き家を完全に閉め切って放置すると、湿気やカビ、雨漏りの発見遅れなどで急速に劣化が進みます。
一方、セカンドハウスとして定期的に使用すれば、換気や通水が自然に行われ、不具合の早期発見にもつながるため、資産価値の維持という面でも有効です。