【松山市版】相続したマンションに関する悩みを解決した事例

相談物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は神戸市にお住まいの50代、Y様です。
お母様が亡くなり、松山市朝生田町にあるマンションを相続されました。

Y様は、神戸市にご自宅があり移り住む予定はなく、管理の手間もあるため活用も考えていませんでした。

お母様は亡くなる前の数年間、体調を崩して入退院を繰り返しておられ、最後の1年ほどは施設で過ごされていました。

相続の手続きを進める中で、Y様は管理会社から1通の通知を受け取りました。
管理費と修繕積立金、駐車場使用料が、3年以上にわたって滞納されているという内容でした。

通帳を確認すると、引き落としが止まっていたのは入院された時期と重なっていました。金額は合計で約70万円です。

「すぐに支払える額ではない」「滞納があるマンションは、そもそも売れるのか」「自分が全額払わないと売却できないのか」と不安になり、不動産会社へ相談することにしました。

Y様は松山市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

• 相続に関する解決事例が数多く紹介されており、同じような相談への対応経験がありそう
• 非対面・非訪問のオンラインでの相談にも対応していると明記されていたので神戸からでも相談を進められそう

上記2点で、期待が持てた、たろうリアルエステートへ相談することにしました。

Y様は「滞納があるマンションを、自分でお金を用意せずに売る方法はないか。」と相談にいらっしゃいました。

弊社はまずY様の許可を得て、管理会社へ滞納額の内訳と、管理組合の状況を照会しました。

そのうえで、相続したマンションについて、売却を考える前に確認しておきたい点をご説明しました。

1.相続したマンションで、まず確認したい3つのこと

一戸建てと違い、マンションには管理組合と他の区分所有者がいます。
建物そのものより先に、「お金と契約の状態」を確認しておくと、その後の判断がぶれません。

滞納した管理費は、買った人が引き継ぎます
区分所有法では、管理費や修繕積立金の未払い分について、その部屋を取得した人（買主）も支払う義務を負うと定められています。

つまり、滞納を残したまま売ると、その負担は買主に移ります。

買主にとっては大きなマイナスですから、当然その分を値引きしてほしいという交渉になります。

また、滞納の有無は契約前の重要事項説明で必ず買主に伝わります。

隠し通すことはできませんので、「どう精算するか」を先に決めておくほうが結果的に有利です。

2．滞納があるときの３つの進め方

③は「その分だけ安く売る」のとほぼ同じです

買主は滞納分を自分で支払ったうえ、管理組合とのやりとりまで引き受けることになります。

そのため、滞納額をそのまま差し引くのではなく、それ以上の値引きを求められるのが通常です。金融機関が難色を示し、融資が通らないこともあります。

実務でもっとも選ばれているのは②です。手元資金を用意する必要がなく、買主にも滞納のない状態で引き渡せるためです。

相談物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は松山市にお住まいの60代、H様です。

お父様が亡くなり（お母様は数年前に他界）、松山市山越にあるマンションを相続されました。

お父様はこの部屋を人に貸しておられ、現在も入居者の方が住み続けています。

相続と同時に、H様は大家の立場も引き継いだことになりました。

H様はご自宅が別にあり、賃貸経営の経験もありません。

毎月の家賃は入ってくるものの、「設備が壊れたらどうするのか」「これから修繕費がかさむのではないか」と負担に感じておられました。

かといって、入居者の方に出て行ってほしいとお願いするのも気が引けます。

「人が住んだままのマンションは売れるのか」「売るとしたら、入居者にはどう説明すればよいのか」と分からないことばかりで、不動産会社に相談することにしました。

H様は松山市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

• 「相談だけ」「査定だけ」でもよいと明記されており、相談しやすそう
• 不動産相続のマニュアルページがあり、きちんと説明してもらえそう

上記2点が決め手となった、たろうリアルエステートに問い合わせてみることにしました。

H様からの相談を受け、弊社はまず賃貸借契約の内容を確認させていただくことにしました。

お父様の書類の中に契約書が見当たらなかったため、集金管理を委託されていた地元の不動産会社から写しを取り寄せ、賃料は月7万円、敷金は14万円、入居から10年目で滞納はないことを確認しました。

そのうえで、賃貸中のマンションには3つの売り方があることをご説明しました。

1.人が住んだままのマンション、3つの売り方

相談物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福岡市にお住まいの40代、M様です。

お母様が亡くなり、松山市三番町にあるマンションを相続されました。

中心市街地にあり立地は申し分ないものの、築47年と古く、エレベーターも設置されていません。室内も、お母様が暮らしていた当時のままです。

M様がインターネットで調べたところ、1981年より前に建てられた建物は「旧耐震」と呼ばれ、住宅ローンが使いにくいという情報が出てきました。

「これでは買い手がつかないのではないか」「売れないなら、持ち続けて管理費と固定資産税を払い続けるしかないのか」と気持ちが沈み、一度専門家に見てもらおうと、不動産会社に相談することにしました。

M様は物件のある松山市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で

• 「松山市で相続時におすすめの不動産屋ランキング」で第1位に紹介された実績が掲載されていた
• 愛媛県全域に対応していると明記されており、県外に住む自分でも相談できそうだと思った

上記2点が決め手となった、たろうリアルエステートに相談することにしました。

弊社はまず現地を確認し、共用部分に目立った傷みはなく、清掃も行き届いていること、三番町は生活利便施設が徒歩圏にそろい、単身者やご夫婦からの需要が見込めるエリアであることをお伝えしました。

そのうえで、築年数の古いマンションで購入検討者が実際に見ているポイントを整理してご説明しました。

1.築古マンションで、買主が本当に見ている3つのポイント

築年数そのものより、「この先いくらかかるのか」が判断の中心になります。

旧耐震だから売れない、ではありません。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が「新耐震」とされ、それ以前のものは「旧耐震」と呼ばれます。建てられた年ではなく建築確認を受けた日で判断します。

旧耐震の物件は、金融機関によっては住宅ローンの審査が通りにくかったり、税制上の優遇を受けられなかったりすることがあります。

ただしこれは「住宅ローンを使って自宅として買う方」にとっての制約です。現金で購入される方、賃貸に回したい方にとっては、立地と価格が見合えば十分に検討の対象になります。